전세사기는 보증금을 돌려받지 못하거나 집을 잃게 되는 사기 수법을 의미합니다.
오늘은 일명 깡통전세인 전세사기의 다양한 수법과 이에 대한 철저한 대응 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
아래 대표적인 전세사기 수법과 예방법을 정리하였으니 전세 계약을 앞두신 분들은 반드시 내용을 숙지하시길 바랍니다.
1. 주요 전세사기 수법
① 갭투자형(소액 투자 후 전세금 편취)
집주인이 소액의 자기 자본만 들여 주택을 매수한 후, 전세금을 끼고 집을 돌려 막다가 결국 보증금을 반환하지 못하는 경우 흔히 ‘빌라왕 사기’처럼 한 명이 다수의 주택을 소유하는 경우도 있음
② 이중계약(허위 계약서 작성)
실제로는 저렴한 가격에 계약했지만, 세입자에게는 높은 금액으로 계약서를 작성해 대출을 받게 한 후 보증금을 가로채는 방식
③ 근저당 설정 후 잠적(전세금 선순위 대출 유도)
세입자 계약 후 대출을 받아 집을 담보로 잡은 뒤, 대출금을 갚지 않고 잠적하여 세입자가 보증금을 돌려받기 어렵게 만듦
④ 신탁 사기(신탁된 부동산으로 계약 유도)
부동산이 신탁회사에 관리되고 있는 상태인데도, 신탁회사의 동의 없이 전세계약을 맺어 결국 계약이 무효가 되는 경우
⑤ 대리인 사기(가짜 집주인과 계약)
집주인인 척하며 신분을 위조해 계약을 체결하고 보증금을 받고 도주
2. 전세사기 예방법
① 계약 전 확인해야 할 사항
✅ 등기부등본 확인
- 계약 전 집의 소유주가 맞는지 확인
- 근저당(대출), 가압류, 압류 등이 있는지 확인
- 신탁 설정이 되어 있다면 집주인이 임대할 권리가 있는지 확인
✅ 전세가율(매매가 대비 전세금 비율) 체크
- 전세가율이 매매가의 80% 이상이면 위험
- 높은 전세가율은 깡통전세 위험이 있음
✅ 집주인 신용과 세금 체납 여부 확인
- 주민센터에서 지방세 세목별 과세증명서 요구 (세금 체납 여부 확인)
- 가능하면 집주인 명의의 국세 완납 증명서 확인 요청
✅ 전입세대 열람 확인
- 여러 세대가 전세로 살고 있다면 경매 시 보증금을 돌려받기 어려울 수 있음
✅ 보증보험 가입 가능한지 확인
- HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증에서 보증보험 가입이 가능한지 확인
- 보증보험 가입이 안 되는 집은 사기 위험이 있을 가능성이 높음
② 계약 시 주의할 점
✅ 반드시 본인 또는 변호사 입회하에 계약 진행
공인중개사를 통해 진행하되, 공인중개사 등록 여부 확인
✅ 특약 사항 추가하기
- “계약 기간 중 대출 및 근저당 설정 시 계약 해지 가능”
- “전입 신고와 확정일자 부여를 계약 당일 집주인 동의 하에 즉시 진행”
✅ 가능하면 전세권 설정 등기
- 전세금을 안전하게 보호하려면 전세권 설정 등기를 하면 좋음
③ 계약 후 체크할 사항
✅ 전입 신고 및 확정일자 받기 (계약 당일 진행)
- 전세권이 아닌 경우, 우선 변제권을 확보하려면 전입 신고와 확정일자가 필수
- 전세권 설정 시 전입 신고는 필요 없지만, 확정일자는 받아두는 게 안전
✅ 보증보험 가입
- HUG나 SGI를 통해 보증보험 가입하여 보증금 반환을 대비
3. 전세사기 피해 발생 시 대처법
① 즉시 임차권 등기 명령 신청
집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 법원에 임차권 등기 명령을 신청하여 보증금을 보호할 수 있음
② 내용 증명 발송 및 법적 조치
- 보증금 반환을 요구하는 내용 증명을 집주인에게 발송
- 그래도 해결되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회나 법원에 조정 신청
③ 보증보험 청구 또는 법적 대응
- 보증보험이 가입되어 있다면 즉시 보증금을 청구
- 보증보험이 없으면 경매 신청을 통해 보증금 일부라도 회수
결론
전세사기를 피하려면 등기부등본 확인, 전세가율 체크, 보증보험 가입 가능 여부 확인이 필수입니다.
계약 후에는 전입 신고와 확정일자 등록을 바로 해야 하고, 보증보험에 가입하면 더욱 안전합니다.
미심쩍은 부분이 있으면 변호사나 전문가 상담을 받아보는 것도 좋은 방법입니다.