요즘 전세 사기로 어려움을 겪는 사람들이 많습니다. 전세 보증금은 억 단위로 피해를 입으면 복구가 쉽지 않습니다. 오늘은 전세 사기를 방지하기 위해 전세 계약 시 체크해야 하는 항목에 대해 상세히 알아보도록 하겠습니다.
계약 전 임차주택 권리와 시세 확인
임차주택의 하자를 확인하기 위해서는 해당 주택에 대한 권리관계를 분석해야 합니다.
권리관계를 정확히 확인해야 보증금을 보장 유뮤를 결정짓는 부분입니다.
권리관계를 어떻게 확인해야 하나요?
부동산의 주택등기사항을 보면 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있습니다.
1) 표제부
표제부에서는 건물에 대한 정보가 표시되어 있고 건물의 구조와 층수 층의 면적을 알 수 있습니다.
만약 표제부 우측 하단에 건축법상 사용 승인받지 않은 건물이라는 문구가 있다면 준공승인을 받지 못한 건물이니
꼭 확인해보아야 합니다.
2) 갑구
갑구는 소유권에 관한 모든 사항이 기재되어 있습니다.
갑구에는 가압류, 압류, 가처분 등과 같은 등기사항이 표시되어 있으니 주의가 필요합니다.
3)을구
을구에는 부동산의 담보와 채무사항이 표시되어 있는데 저당권과 전세권이 이에 포함됩니다.
• 종합 정리
이처럼 근저당(부동산을 담보로 금융기관의 대출을 받은 금액) 등 선순위 채권이나 가압류 등의 권리제한이 있을 경우 만기에 보증금을 반환받기 어려울 수 있으므로 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.
• 예시
만약 근저당이 잡혀있는 부동산이 마음에 든다면 선순위 채권의 금액만큼 주택 시세에서 제외하고 남은 돈이 내 보증금의 70퍼센트 이상인지 확인해야 합니다.
매물의 시세 확인 방법
매물의 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있습니다. 건물의 종류, 기준연도를 입력하면 확인이 가능합니다.
또한 부동산 등기부등본은 각 관공서와 지하철 무인 발급기를 이용하면 확인할 수 있고 온라인으로도 열람 및 발금이 가능합니다.
계약 전 전세보증금 반환 보증보험 가입 여부 확인하기
전세보증금 반환 보증보험을 가입하게 되면 안심할 수 있습니다. 보증 보험을 가입한다면 보증금을 제대로 돌려받지 못했을 때 보증기관이 대신 변제해 주기 때문입니다.
대표적으로 주택도시보증공사와 서울보증보험, 주택금융공사의 상품이 있습니다.
하지만 보증보험은 가입조건을 충족한 주택만 가입이 가능합니다.
보통은 용도가 근린생활시설인 건물은 가입이 불가능하고 오피스텔의 경우 주거용 오피스텔만 가입이 가능합니다.
또한 건물의 선순위와 후순위 채권의 합보다 주택시세가 낮은 건물은 주택을 팔아서 채권을 갚고도 모자란 상황이기 때문에 가입이 불가능합니다.
하지만 각 회사별로 가입조건이 다르고 보증 수수료도 다르기 때문에 내가 보증을 받을 수 있는 회사는 어디이고 보증 수수료는 어디가 저렴한지 비교해서 선택하시면 되겠습니다.
계약 시 임차주택 및 임대인 확인
계약 전 부동산 권리 분석 등을 통해 임차 주택이 안전한지 확인하셨다면 계약단계에서는 임대인의 정보가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 임차주택 확인
먼저 서류상주소와 실제건물주소가 맞는지 확인해야 합니다.
또한 계약조건은 어떠한지 꼼꼼히 보아야 합니다.
우선 계약서상의 주소와 건축물대장이나 등기사항 증명서의 주소가 일치하는지, 구분 소유되는 집합건물(아파트, 다세대 주택)의 경우에는 지번과 호실까지 확인해야 합니다.
• 임대인 확인
등기사항 증명서상의 소유주와 계약하러 온 사람이 동일인인지 신분증을 대조해야 합니다.
만약 대리인이 계약하러 온 경우에는 대리인 본인을 확인하고 위임장 및 인감증명서도 확인해야 합니다.
그리고 계약서에 임대인 본인의 인적사항과 연락처를 기재하도록 하고 계약금 지급 전 임대인과 통화하여 보증금과 월세를 확인해야 합니다.
그리고 계약금, 보증금, 월세 조건이 협의한 내용과 일치하는지 확인하고 계약금 및 보증금을 입금할 경우 임대인 본인 계좌가 맞는지도 확인해 야합니나.
이때 지급 영수증을 챙기는 것도 잊지 말아야 합니다.
계약 시 계약서 확인
만일을 대비해 임대인과 협의하여 보증금 보호를 위한 특약사항을 기재해야 합니다.
• 특약사항 기재
입주 및 전입신고일 전일까지 근저당 등 제한물권을 설정하지 않기로 하고 이를 설정하거나 (가) 압류, 가처분 등이 된 경우 임차인이 계약을 해제할 수 있고 계약금 반환 및 중개보수 등에 대한 손해배상을 할 수 있다는 특약을 기재해야 합니다.
대출을 받아야 입주할 수 있는 경우 임차인이 신청하는 전세자금 대출이 불가할 경우 임대차 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 특약을 설정하면 좋습니다.
계약 후 전입신고와 확정일자 발급
전입신고를 하고 확정일자를 꼭 발급받아야 합니다.
전입신고를 하면 집주인이 변경되어도 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다.
따라서 계약 당일에 전입신고와 함께 확정일자까지 받는 것이 좋습니다.
이렇게 할 경우 혹시 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 빠른 확정일자로 인해 후순위 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있는 우선변제권이 생기기 때문입니다.
• 전입신고 및 확정일자 받는 방법
전입신고 및 확정일자는 임대차 계약서 원본을 지참하고 주소지 주민센터에 방문하면 받을 수 있습니다.
온라인으로는 정부 24 전입신고 발급, 인터넷 등기소 확정일자 발급이 가능합니다.