비주거용 부동산인 지식산업센터를 분양받으신 분들이 이 글을 읽고 계실 것일 텐데요. 지식산업센터는 예전 아파트형 공장을 말합니다. 입주일이 다가왔을 경우 지식산업센터 잔금 대출을 은행에서 진행해야 하는데요. 현재 지식산업센터 대출 때문에 고민이 많으실 것입니다. 아래 글을 읽으시고 지식산업센터 대출 진행을 잘하시길 바라겠습니다.
지식산업센터 대출 얼마나 받을 수 있나요?
비주거용인 지식산업센터의 경우 주거용 부동산보다 대출이 잘 나온다고 알고 계시는 분들이 많습니다. 그 이유가 무엇일까요? 지식산업센터는 높은 감정가를 받기 때문입니다. 따라서 일반적으로 지식산업센터를 담보로 받는 대출을 받을 수 있는 비율은 7~80%이고, 신용대출의 경우 1~20% 비율을 받을 수 있습니다.
2024년 지식산업센터의 감정가에 대하여
하지만 담보가치가 낮을 경우 대출을 많이 받을 수 없습니다. 2021년도의 경우 지식산업센터 투자는 불장기였습니다. 하지만 지금 시장의 분위기는 지식산업센터의 공급이 많으나 임차인의 수요가 적은 상태입니다. 따라서 부동산 자체 감정가가 낮다고 단정짓긴 어려우나 임차인 우위의 시장으로 인해 버티기 어려운 임대인들이 말도 안 되는 가격에 지식산업센터를 매도하는 상황입니다.
버티기 힘든 한두명의 임대인들이 평균보다 낮은 가격으로 지식산업센터를 매도한다면 지식산업센터의 가치가 낮아지지 않을 텐데 지금 현재 수많은 임대인들이 대부분 평균보다 낮은 가격으로 지식산업센터를 매도하고 있는 상황입니다. 은행은 부동산의 가치를 보고 감정가를 산정하게 되는데 이러한 상황이라면 높은 감정가를 매기기 쉽지 않을 것입니다.
지식산업센터 대출 잘 받는 방법
은행은 대출을 진행하기 전에 대출을 받으려는 사람이 대출 이자를 잘 납부할 수 있는 사람인지를 확인합니다. 그 객관적인 자료가 바로 그 사람의 소득입니다. 지식산업센터의 대출은 사업자 대출입니다. 따라서 은행에서는 대출을 받으려는 사업자의 객관적인 자료를 판단합니다.
지식산업센터 대출은 사업자 대출이다
지식산업센터 잔금 대출은 사업자 대출이기 때문에 dsr이 적용되지 않습니다. 다시 말해 대출을 받으려는 자의 주거용 부동산 담보 대출 유무는 고려사항이 아니라는 것입니다.
하지만 사업자에 대해서는 날카롭게 판단합니다. 먼저 5년이상 법인, 개인 사업자일 경우 유리하나 신규 법인, 개인 사업자의 경우에는 불리합니다. 5년 이상이 된 사업자일 경우 안정적인 사업자라고 판단하기 때문입니다.
또한 매출이 낮다면 대출 비율이 떨어집니다. 또한 사업자 즉 대출자의 신용과 소득에 따라 대출 비율이 달라집니다.
지식산업센터의 무슨 시설인지 확인
첫번째로 지식산업센턴가 산업단지인지, 비산업단지에 따라서 대출 비율이 달라집니다. 산업단지의 경우 투자자들은 분양받기 어렵습니다. 따라서 은행에서도 산업단지에 속한 지식산업센터의 경우 실제로 사업을 하기 위한 사람들이 분양을 받은 것으로 알고 있기에, 비산업단지보다 대출 비율이 더 높은 것입니다.
두 번째로 내가 분양받은 지식산업센터가 공장인지, 지원시설인지를 확인해야 합니다. 공장의 경우 8~90%의 비율로 대출이 나오고, 지원시설의 경우에는 7~80%의 비율로 대출이 나옵니다.
임대사업자들은 대출이 잘 나오지 않나요?
임대업은 실입주보다 대출 비율이 적습니다. 따라서 대출을 잘 받고자 한다면 대출을 먼저 진행한 후 사업자 코드에 임대업을 추가하여야 합니다. 은행에서 대출을 일으킨 후 임대업인지 확인하지 않나요? 뒷이야기로는 은행에서 직접 실 사용을 하는지 확인한다는 이야기도 돌은 사실이 있습니다. 하지만 은행에서 가장 중요시하는 것은 대출을 일으킨 후 원금 및 이자 상황 능력입니다. 따라서 대출을 일으킨 사람들의 지식산업센터 실사용 여부에 대해서는 관심이 없습니다. 실사용을 하는 사람들이 대출 이자를 갚을 능력이 더 높다고 판단하기 때문이지, 실사용 여부를 하지 않으면 대출을 환수하지는 않습니다.
대출은 실전이다. 지식산업센터 대출 받으려는 분들은 꼭 보세요
현재 시장이 매우 무섭습니다. 금리는 높고 경기는 좋지 않아 사업자들이 많이 어렵습니다. 그로 인해 사업자들은 몸집을 줄이려고 하지 늘리려고 하지 않습니다. 2021년도의 지식산업센터 투자는 불장이 었습니다. 주거용 부동산 투자에서 대출이 잘 나오는 비주거용인 지식산업센터 투자를 잘 모르고 진행하신 분들이 많습니다.
지식산업센터를 분양받아 현재 잔금을 치루고자 대출을 받아야 하는 상황인데, 지식산업센터 분양을 받아 어쩔 수 없이 신규 사업자를 만든 분들이 많을 것입니다. 위의 글에서 보면 신규사업자의 경우 대출을 받기 어려운 상황으로 나옵니다. 설상가상으로 대출을 받으려는 자의 소득이 없는 상황이라면 더욱 대출을 받기 어려운 상황이겠습니다. 하지만 길은 찾으면 나옵니다.
몸을 던져 고생해야 길이 나옵니다. 분양받은 지식산업센터에서 집단대출을 진행하는 은행, 지식산업센터 근처 부동산에서 알고있는 수많은 은행들을 확인하고 찾아가서 꼭 대출을 진행하시길 바랍니다.
은행에서 두려워하는것은 대출자의 원금, 이자 상황능력입니다. 신규법인이고 소득이 없는 경우 객관적으로 당연히 8~90% 대출 진행이 어려울 것입니다. 하지만 대출을 진행하는 지점장, 직원들과 충분히 상담한 후 원금, 이자 상황 능력에 대해 설명하고 원금과 이자를 같이 상환하는 방법 등 대출을 받을 수 있는 수많은 경우의 수를 찾아야 합니다. 그래서 급한 불을 끄는 게 중요합니다.
대출을 받지 못하면 부동산 등기를 칠 수 없고 결국 경매로 이어질 수 있기 때문입니다.
수많은 인터넷 소문을 믿지 마시고 이 글 또한 참고자료로 사용하시길 바랍니다. 현재는 더욱 어려운 시장 분위기로 어려울 수 있으나 또 분위기가 풀어지면 어떻게 될지 모릅니다. 가장 중요한 것은 직접 문을 두드리는 것입니다. 직접 문을 두들겨서 포기하지말고 꼭 해내시길 바랍니다. 어려운 상황에 힘이 되는 글이 되길 바랍니다.