현재 국토부와 서울시는 강남, 서초, 송파구 지역의 토지거래허가제를 해제하였습니다.
그로 인해 현재 강남, 서초, 송파의 집값은 몇 배 이상으로 오르고 있고 정부는 기획조사를 통해 투기, 교란을 막을 것이라고 대응했습니다.
토지거래허가제가 무엇인지 모르시는 분들은 아래 글을 통해 토지거래허가제의 해제가 집값 상승으로 이어지는 원인에 대해 참고하시길 바랍니다.
토지거래허가제란?
토지거래허가제는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때, 지방자치단체장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 쉽게 말해, 정부가 특정 지역의 부동산 거래를 제한해서 투기 행위를 막고, 실수요자 위주로 거래가 이루어지도록 하는 조치입니다.
예를 들어보겠습니다.
서울 강남구의 특정 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면, 해당 지역에서 부동산을 매입하려는 사람은 실거주 목적을 증명해야 하고, 허가 없이 계약을 체결하면 무효가 됩니다.
토지거래허가제가 집값 상승을 유발하는 요인
1. 매물 감소 → 공급 부족
허가제가 시행되면 집을 사고파는 과정이 까다로워지고 매도자는 “허가 절차가 복잡하니 그냥 안 팔겠다”라고 생각할 수 있고, 매수자도 “실거주 요건을 맞춰야 하니 사기가 어렵다”라고 느끼게 됩니다.
결국, 거래량이 줄어들고 시장에 나오는 매물이 감소하면서 희소성이 생기고 가격이 올라갈 가능성이 커집니다.
2. ‘규제가 풀리면 집값이 더 오를 것’이라는 기대 심리
허가제가 시행된 지역에서는 매도자가 “규제가 해제되면 더 높은 가격에 팔 수 있을 거야”라며 매물을 내놓지 않을 가능성이 있습니다.
이렇게 되면 시장에서 매물이 더욱 줄어들고, 기존 매물의 가격이 오를 가능성이 커집니다.
특히, 투자자들은 “이 지역은 정부가 일부러 묶어 놓을 정도로 가치가 높다”라고 생각하면서 규제 해제 이후를 기대하며 오히려 집을 더 비싸게 사려고 할 수도 있습니다.
3. 기존 주택으로 수요 집중 → 특정 지역 가격 상승
허가제가 적용된 지역에서는 거래가 어려워지니까, 투자자들이 규제가 없는 인근 지역으로 이동할 수 있습니다.
그러면 규제가 없는 지역의 집값이 상승하고, 결국 주변 지역 전체의 가격을 끌어올리는 효과가 나타날 수 있습니다.
4. 공급 위축 → 장기적인 가격 상승 가능성
토지거래허가구역으로 지정된 곳에서는 개발 사업도 위축될 가능성이 있습니다.
허가 절차가 까다로워지면 건설사들도 사업 추진을 꺼리게 되고, 신규 공급이 줄어들면서 장기적으로 집값 상승을 유발할 수도 있는 것입니다.
결론
토지거래허가제는 단기적으로 투기를 막고 집값을 안정시키는 효과를 노린 정책입니다.
하지만 공급을 위축시키거나, 규제 해제 기대감으로 인해 오히려 가격 상승을 초래할 수도 있는 것입니다.
결국, 이 제도를 시행하는 방식과 시장 참여자들의 반응이 집값에 큰 영향을 미친다고 볼 수 있는 것입니다.