월세 밀리면 월세 보증금 돌려받기 방법

임차인의 월세 미납으로 인해 머리 아픈 임대인들이 많습니다. 오늘은 월세가 밀렸을 때 임대인이 어떻게 대처해야 하는지에 대해서 알아보겠습니다.

첫 번째 주거용 건물

대처방법이 주거용 건물인지 상가용 건물인지에 따라 달라집니다.

주거용 건물은 2달치 월세가 밀리면 임대인은 임차인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다.

주택임대차보호법상 임차인은 임대차 계약이 완료되었다 하더라도 1회에 한하여 2년간 연장을 청구할 수 있는 계약갱신청구권이 있습니다.

하지만 주거용 건물 임차인이 2달치 월세를 미납하였을 경우 위 계약갱신청구권은 효력이 없어집니다.

두 번째 상가용 건물

주거와 달리 상가용 건물은 계약기간과 관계없이 3개월치 월세가 미납되었을 경우 임대인에게 임차인에 대한 계약해지 권리가 생깁니다.

주거용과 비슷하게 상가용 건물의 임차인은 보호받을 권리인 상가임대차보호법이 있습니다.

상가의 경우 임차인은 계약기간이 만료되더라도 계약한 날로부터 10년의 범위에서 계약 갱신 청구가 가능합니다.

또한 임차인은 건물에서 나갈 때 다음 임차인에게 권리금을 요구할 수 있습니다. 만약 이때 임대인이 방해한다면 임차인은 임대인에게 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

하지만 임차인이 3개월치 임대료를 미납하였을 경우 계약 갱신 청구뿐만 아니라 권리금 관련 손해배상 청구가 모두 불가능합니다.

임차인이 3개월 이상 월세를 계속 미납하였을 경우

주거용이든 상가용이든 임차인이 3개월치 월세를 미납하였을 경우 임대인은 임차인에게 즉시 계약해지를 통보할 수 있습니다.

하지만 임대인이 임차인에게 계약해지를 통보하였다 하더라도 임차인이 건물에서 나가지 않을 경우 어떻게 해야 할까요?

이때 임대인은 임차인을 상대로 내용증명을 보내고 명도소송을 진행해야 합니다.

건물 명도 소송 판결문이 나오면 판결문을 토대로 임차인을 명도 할 수 있습니다.

똑똑한 임대인 되기, 보증금액 잘 설정하기
 

상가의 경우 3개월치 월세를 미납하였을 때부터 임대인에게 계약해지 통보권리가 생깁니다.

악성 임차인의 경우 3개월치 월세를 내지 않고도 건물에서 나가지 않는 경우가 많습니다.

그렇다면 명도 소송을 진행할 수밖에 없는데 명도소송은 짧아도 6개월 이상이 걸립니다. 임차인에 대한 명도까지 완료하려면 그 기간이 최소 1년은 걸리게 됩니다.

임대인이 임차인에게 계약해지를 통보하였으나 임차인이 건물에서 나가지 않아 명도소송을 진행할 경우 임대인은 위 기간 동안 월세를 계속 공제할 수 있습니다. 이때 임차인이 계속해서 월세를 내지 않을 경우 보증금에서 차감하면 됩니다.

악성 임차인의 경우 건물에 대한 원상복구를 안 할 가능성도 높습니다.

따라서 위와 같은 경우를 다 고려하였을 때 보증금액은 월세의 2년 치를 기준으로 잡으면 좋습니다.