전세 월세 계약시 꼭 넣어야하는 특약사항

오늘은 전세, 월세 계약 시 계약서에 특약사항을 어떻게 넣어야 하는지에 대해 알아보도록 하겠습니다. 대부분 계약서에 기본사항은 일반적인 민법과 주택임대차보호법에 대한 계약들이 일반 규정으로 적용되어 있습니다. 이와 같은 기본사항은 부동산 중개인들이 계약서에 기본으로 작성해 두는 게 대부분입니다. 하지만 특약사항은 임대인 또는 임차인의 입장에서 넣어야 하는 항목입니다. 따라서 내가 현재 어떤 위치에 있는지를 명확히 확인 후 특약사항을 넣어주어야 합니다. 즉 내가 임차인이라면 임차인의 입장에서 유리한 특약사항을 넣고 내가 임대인이라면 임대인의 입장에서 유리한 특약사항을 넣으면 되는 것입니다. 서론이 길었습니다. 전세, 월세 시 어떤 특약사항을 넣어야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

특약의 뜻이 무엇인가요?

말 그대로 특약이란 일반적인 내용을 넘어서는 임대인과 임차인간의 약속을 계약서 상에 표시해두는것을 말합니다. 위에서 이야기했듯이 계약서에는 일반적인 민법과 주택임대차보호법에 대한 계약들이 일반 규정으로 적용되어 있습니다. 따라서 특약사항의 전제는 일반적인 민법과 주택임대차보호법 안에서 이루어져야 합니다. 

 

예를 들어보겠습니다. 임대차보호법상 임대차 기간은 2년입니다. 따라서 2년 기간보다 짧은 계약은 임차인에게는 효력이 없습니다. 즉 임대인과 임차인이 1년의 기간으로 계약을 하더라도 임차인이 2년의 기간을 주장한다면 2년의 기간이 보장되는 것입니다. 즉 임대차보호법상 임대차 기간이 2년인데, 특약사항에 임차인과의 계약기간은 1년으로 한다라고 작성할지라도 기본적인 임대차보호법을 위반한 것이기 때문에 이 특약사항은 효력이 없습니다. 

 

전세, 월세 계약시 어떤 특약사항을 넣어야 하나요?

그렇다면 법에 위반되지 않으면서 동시에 어떠한 특약사항이 유리한 것인지 궁금할 것입니다. 뭐든지 특약사항의 주인공은 내가 되어야 합니다. 나의 입장에서 보았을 때 유리하게 만들 수 있게 특약사항을 작성해야 합니다. 즉 내가 임대인인지 임차인인지를 먼저 확인한 후 그 위치에 맞는 특약사항을 작성하면 되겠습니다.

 

임대인일 경우 특약사항 예시

만약 내가 임대인이라고 가정해 봅시다. 임대차 계약 시 전세, 월세 대출을 은행으로부터 많이 받습니다. 전세, 월세 계약 시는 대부분 은행에서 대출을 일으키지 않은 경우가 대부분입니다. 따라서 전세, 월세 계약을 한 이후 임차인의 대출이 일어나지 않는다면 계약이  파기될 경우가 종종 생기게 됩니다. 임대인의 경우 계약을 한 이후 임차인의 대출이 일어나지 않아 계약이 파기된다면 그 기간에 다른 손님들을 잡지 못하는 경우가 생겨 큰 손해가 될 것입니다.

 

따라서 임대인의 입장에서는 이러한 특약사항을 작성하는 것입니다. "전세 대출이 일어나는 여부는 임차인의 책임이며, 전세 대출이 일어나지 않는다는 이유로 계약을 파기할 경우에는 임차인은 계약금을 포기해야 한다" 이와 같은 문구를 특약사항에 작성하게 되면 임차인은 계약 후 대출이 일어나지 않았다 하더라도 임대인으로부터 계약금을 받지 못하는 상황이 되는 것입니다.

 

또 다른 예시를 들어보겠습니다. 반려견입니다. 임대인의 입장에서는 반려견을 키우는 임차인을 들이고 싶지 않습니다. 반려견을 키우면 도배, 장판 등의 문제가 생길 수가 있기 때문입니다. 하지만 요즘 반려견을 키우지 않는 사람을 보기가 힘듭니다. 반려견을 키우는 임차인이 많다는 의미겠죠. 따라서 반려견을 키우는 임차인이 들어온다 하더라도 특약사항을 잘 작성하여 추후 임차인이 나간다 하더라도 잘 대비를 해야 합니다. 

 

만약 반려견을 키우지 않는 임차인과 계약을 하였을 때는 이러한 특약사항을 넣는 게 좋습니다. "반려견을 키우는 것이 적발될 시 임차인은 도배 및 장판 비용으로 100만 원을 지급한다"

 

예시를 들어보니 어떠한 특약사항을 넣어야 하는지 감이 오실 것입니다. 또 다른 예시를 들어보겠습니다. 집에 티브이를 걸기 위해서 못을 박는 경우가 종종 있습니다. 이때는 이렇게 특약사항을 작성하면 좋습니다. "임대인의 동의를 받고 벽에 못을 박은 경우 외 못을 박았을 경우 못 1개당 도배비용으로 임대인에게 10만 원씩을 지급한다"

 

이 외에도 집 수리비에 대한 내용도 작성하면 좋습니다. "주요 시설 하자의 경우에는 임대인이 수리비용을 지출하나, 집안의 전구 등이 나갔을 경우와 같은 사소한 하자의 경우에는 임차인이 수리비용을 지출한다" 수리비용의 경우에는 애매한 경우가 생길 수 있으니, 주요시설 하자와 사소한 하자의 예시를 구체적으로 작성해 주는 것도 방법이 될 것입니다. 

 

또 다른 예시입니다. 계약을 중도에 파기하는 경우입니다. 계약을 중도에 파기하는 경우에는 임대인과 임차인의 협의가 이루어졌을 때 가능한 것입니다. 협의가 이루어지지 않았을 경우에는 기본적인 사항을 위반하는 것이기 때문에 특약사항을 넣을 수 없습니다. 따라서 협의하에 계약이 중도에 파기되었을 경우 특약사항을 작성해 보겠습니다. 대부분 중개수수료 문제를 생각할 것입니다. "만약 임차인의 사정으로 인해 중도에 나가게 된다면 임차인이 중개수수료를 지급한다"라는 특약사항을 넣으면 되겠습니다. 

 

마지막으로 임대인이 다른 손님에게 집을 보여주는 행위입니다. 계약기간 만료일이 다가오면 임대인은 다른 손님을 물색할 수 있고 집을 보여줄 수 있습니다. 그런데 임차인이 아무런 이유 없이 집을 보여주지 않는 경우가 있습니다. 이를 방지하기 위해서 아래와 같은 특약사항을 넣으면 됩니다. "임차인이 아무런 이유없이 3회 이상 집을 보여주지 않는다면 임대인에게 10만 원을 지급하기로 한다" 

 

임차인일 경우 특약사항 예시

위에서 임대인의 입장에서 예시를 들어보았는데요. 반대로 임차인일 경우 특약사항의 예시입니다. 위에서 전세, 월세 계약 후 임차인의 대출이 일어나지 않았을 경우 임대인의 입장에서의 특약사항을 작성해 보았는데요. 임차인의 경우에는 반대로 작성하면 되겠습니다. 임차인의 입장에서 유리하게 특약사항을 작성한다면 이와 같습니다. "임차인에게 전세 대출이 일어나지 않을 경우에는 계약을 파기하고 기존에 지급하였던 계약금은 그대로 반환한다" 

 

경제 상황에 따라 갑, 을의 위치가 누가 될지는 모릅니다. 현재 1인 가구 전세, 월세 시장은 임대인 우위에 있습니다. 따라서 임차인이 목소리를 높이기는 쉽지 않을 것입니다. 하지만 계약금이 작은 돈이 아니기 때문에 좋음 임대인을 만났을 경우 위와 같은 특약사항을 넣는 것을 추천드립니다. 

 

두 번째 예시입니다. 좋은 임대인 여부를 떠나서 임차인일 때 반드시 작성해야 하는 특약사항입니다. 선순위 근저당이 있는 경우입니다. 임차인은 근저당을 말소하는 조건으로 계약을 하는 경우가 많습니다. 이때 잔금을 받음과 동시에 근저당을 말소한다는 특약사항을 넣는 경우가 많은데 여기에 추가로 계약일 당시에 등기부에 나와있는 그 권리관계를 잔금일 다음날까지 유지한다라는 특약사항을 넣어야 합니다. 그 이유는 확정일자를 받으면 그 확정일자의 효력은 그다음 날로부터 발생하기 때문입니다. 

 

잔금을 받을 때 근저당이 말소되어 있다 하더라도 잔금일 다음날에 그 효력이 발생하기 때문에 이 부분을 놓치는 경우가 많습니다. 선순위 근저당이 있는 부동산을 계약할 때에는 위 특약사항을 꼭 넣어주어야 내 전세, 월세금을 지킬 수 있습니다. 

 

정리하며

오늘은 전세, 월세 계약 시 계약서에 어떠한 특약사항을 넣는지 알아보았습니다. 항상 특약사항을 작성할 때에는 특약사항을 위반하였을 경우 어떻게 조치할 것인지를 작성하는 게 중요합니다. 특약을 어겼을 경우 임대인과 임차인이 어떠한 조치를 해야 할지에 대한 위약 규정을 잘 넣어야 합니다. 그리고 뭐든지 기본적인 민법과 주택임대차보호법안에서 특약사항이 이루어져야 합니다.