지식산업센터 분양 계약 해제 취소 방법

오늘은 부동산 분양 계약 해제 또는 취소 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 2020년도부터 부동산은 상승기였습니다. 하지만 주택의 경우 대출이 많이 나오지 않아 대출이 많이 나오는 비주택인 지식산업센터를 분양받으신 분들이 많습니다.

 

지식산업센터를 분양받으신 분들 중 실제 사업자인 경우에는 상관없으나 일반 투자자의 경우에는 현재 힘든 시기를 보내고 있을 것으로 판단됩니다. 왜냐하면 여러 악재들이 겹쳐 금리가 폭등하였고 지식산업센터가 과잉 공급되어 임차인 우위의 시기이기 때문입니다.

 

서론이 길었는데요. 이쯤 지식산업센터 분양받으신 분들 중 계약 해제를 원하시는 분들이 계실 것입니다. 아무런 문제 없이 지식산업센터를 분양받았다면 계약을 해제하거나 취소하는 게 쉽지 않을 수 있습니다. 하지만 아래와 같이 방법을 잘 간구하면 계약 해제를 할 수 있는 방법이 있습니다. 아래 내용을 보고 분양 계약을 해제할 수 있는지 잘 판단하시길 바랍니다.

 

시행사의 귀책 사유 유무 확인하기

지식산업센터의 분양 계약을 해제하거나 취소하기 위해서는 분양받은 시행사에게 귀책사유가 있는지 확인해야 합니다. 귀책사유가 있다면 분양 계약을 해제할 수 있는 기회가 생기기 때문입니다. 

 

그렇다면 시행사의 귀책 사유가 무엇인지 잘 모르는 분들이 계실 텐데요. 시행사와 계약한 계약서를 잘 확인하셔야 합니다. 가장 대표적인 예시는 아래와 같습니다. 

 

첫 번째로는 지정된 입주기간을 맞추지 못한 경우입니다. 분명 입주기간이 2024. 12. 25.이었는데 시행사는 2025. 2. 5. 입주기간이 미루어졌다고 일방적으로 통보하는 경우가 있습니다. 또는 예정된 입주기간보다 더 빠른 경우가 생길 수 있습니다. 입주기간이 달라지는 것에 따라 중도금 또는 잔금 대출 이자를 내는 기간이 달라집니다. 그럼 이에 대한 부담은 수분양자들이 지게 되는 것입니다. 

 

두 번째로는 예정 공정률에 맞지 않는 경우입니다. 마찬가지로 계약서를 보면 공정률이 나와있습니다. 계약서에 나와있는 공정률과 실제 공정률이 부합하지 않을 경우 시행사의 귀책사유에 해당합니다. 

 

세 번째로는 기존 설계도면과 다른 경우입니다. 

 

이 외에도 계약서를 꼼꼼히 읽어보시고 계약서와 다른 내용이 확인된다면 시행사의 귀책사유로 볼 수 있습니다. 

 

내용 증명서 보내기

이렇듯 시행사의 귀책사유를 확인하였다면 시행사의 주소지로 내용증명서를 발송해야 합니다. 사실 내용증명서는 최대한 빨리 보내는 게 유리합니다. 빠르게 분양 계약을 해제해야 하는 이유 중 하나는 이자 부담입니다. 계약금을 낸 이후 중도금 대출을 실행하게 되면 이에 대한 이자가 발생합니다. 이전에는 중도금 대출에 대한 이자는 시행사가 부담하였지만 현재 건설사의 상황이 어려워 중도금 대출에 대한 이자도 수분양자가 낼 수 있습니다. 이 사항에 대해서는 계약서를 꼼꼼히 잘 읽어보시길 바랍니다. 

 

여하튼 시행사의 귀책 사유를 확인하여 분양 계약해제를 하고 싶다면 최대한 빨리 내용증명서를 시행사에게 발송해야 합니다. 그 이유는 수분양자가 분양계약해제, 취소 통보가 도달한 시점 이후부터는 수분양자에게는 중도금이나 잔금 지급 의무가 없어지기 때문입니다. 

 

만약 이미 계약금과 중도금을 내었는데 시행사에게 귀책사유가 있는 것을 확인하였고 내용증명서를 보냈다면 이미 지급한 계약금과 중도금을 반환해 달라고 주장할 수 있습니다. 만약 중도금 대출을 실행한 경우라면 오히려 시행사에게 중도금에 대한 이자까지 청구하겠다고 주장하며 협의를 시도할 수 있습니다. 

하지만 위와같이 계약해제 취소 통보를 하지 않고 가만히 있게 되면 단순히 수분양자 입장에서 일방적으로 지급 의무를 행하지 않은 것으로 판단됩니다. 뭐든지 수분양자의 적극적인 행동과 이에 대한 증거가 있어야 합니다. 

 

협의가 이루어지지 않고 소송으로 이루어졌을 경우 법원 등 제3의 기관은 증거를 가지고 판단하기 때문입니다. 따라서 수분양자가 아무런 행동을 하지 않고 있다면 법원 등은 시행사에게 귀책사유가 있다고 하더라도 수분양자의 편을 들어주기 어렵습니다.

중도금 대출이 실행되었는데 분양 계약해제가 가능한가요?

이미 중도금 대출을 실행하여 망연자실하는 분들이 많이 있습니다. 대부분 시행사가 지정한 은행을 통해 중도금 대출을 진행하게 됩니다. 따라서 중도금 대출이 실행되었을 때는 분양 계약을 해제하는 것이 어렵다고 생각하십니다. 실제로 위에서 이야기했듯이 뭐든지 빨리 분양 계약 해제를 진행하는 것이 유리합니다. 그래도 방법이 있습니다. 중도금이 지급된 상태라면 그 이후 중도금 추가 지급이 되지 않도록 조치를 취해야 합니다. 

 

우선 시행사, 신탁사에게 상대방의 귀책사유를 근거로 하는 계약해제, 취소의 내용증명을 먼저 보내고 해당 내용을 근거로 중도금 대출을 받았던 은행 측에도 내용증명을 같이 보내야한다. 그 내용은 시행사, 신탁사 측의 귀책사유로 분양계약이 이미 해제, 취소 됐으니 중도금 대출이 추가적으로 지급되어서는 결코 안되고, 중도금은 수분양자가 아니라 시행사로부터 대위 변제받아야 한다는 것입니다. 

 

시행사와 협의가 되지 않을 경우 어떻게 해야하나요?

시행사에게 귀책사유가 있어 위와 같은 절차를 진행했음에도 불구하고 시행사와 협의가 되지 않을 경우에는 시행사, 신탁사 측이 계약상 의무를 불이행 또는 부실 이행항 것이기 때문에 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 

 

형사 고소 진행하기 

손해배상을 청구하기 전에 형사 고소를 진행하는 방법을 생각해보아야 합니다. 형사 고소를 진행하게 되면 시행사는 압박을 받아 수분양자에게 고소 취하를 제안하고 협의로 이루어질 수 있기 때문입니다.

 

형사 고소가 가능한 사안은 아래와 같습니다.

 

첫 번째로는 시행사가 광고를 하는 과정에서 허위광고, 과장광고, 기망광고를 한 경우입니다. 예를 들어 소비자의 합리적 선택을 방해하는
확정된 수치로 유인하거나 확정된 문구를 사용해서 광고하는 경우를 그 예로 들 수 있습니다. 만약 이것을 통해 분양계약을 체결하도록 유도했다면 허위광고, 과장광고, 기만광고에 해당할 수 있습니다. 이렇듯 허위광고는 형법상 사기죄로 고소가 가능하고 과장광고, 기만광고는 표시광고법 위반으로 고소가 가능합니다. 

 

해당 법률은 아래와 같습니다. 

건축물 분양에 관한 법률 제10조 "분양 신고를 하지 않고 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 분양 신고를 하고 건축물을 분양한 자는 3년 이하의 징역 또는 3억 원 이하의 벌금에 처한다" 

두 번째로는 공개모집, 공개추첨이 아닌 경우로 모집하거나 수분양자의 동의 없이 중대한 내용을 설계 변경한 경우에도 건축물의 분양에 관한 법률 위반으로 형사 고소할 수 있습니다. 

 

이와 같이 형사 고소 사안에 해당하는 경우 시행사와 협의가 이루어지지 않는다면 적극적으로 형사 고소를 제기하시는 게 좋습니다. 시행사를 압박할 수 있는 것뿐더러 만약 혐의가 인정이 돼서 일부라도 형사처벌을 받게 되면 민사소송에서 분양계약해제, 취소할 수 있는 아주 중요한 증거가 될 수 있기 때문입니다.

더불어 신탁사 시행사 측에서 형사처벌에 대한 압박으로 수분양자와 적극적으로 협의할 가능성이 커집니다. 

 

민사상 분양계약해제, 취소 소송 제기하기

이후 분양 계약해제, 취소소송을 통해 계약금과 중도금 반환 청구를 해야 합니다. 분양 계약체결 당시에 있었던 기망행위
분양 계약 체결 이후에 시행사나 신탁사가 이행하지 않았던 부분 등을 검토하여 시행사에게 형법, 표시광고법, 건축물 분양에 관한 법률 등 위반한 사실이 있다면 법리적으로 정리하고 주장하여 적극적으로 입증해야 합니다. 

정리하며

오늘은 지식산업센터 등 부동산 분양 계약 해제 또는 취소하는 방법에 대해 알아보았습니다. 안된다고 생각하지 마시고 하나씩 검토하여 절차를 밟아나가시길 바랍니다.