지식산업센터 입주율은 높은편인데, 그렇다면 잘한 투자일까? 3편

이 글은 시리즈입니다. 처음부터 글을 안 읽고 오신 분들은 1편부터 글을 읽고 오시길 바랍니다.
 

지식산업센터 유튜브에서 이야기하는 것처럼 과연 잘못된 투자일까? 1편

지식산업센터 공실폭탄이라고? 과연 잘못된 투자일까? 2편

 
이전 글을 읽으신 분들은 내가 속한 지식산업센터의 입주율을 확인하셨을 것입니다.
 
소유하고 있는 지식산업센터의 관리사무소에 연락하여 확인하는 방법, 직접 현장에 방문하여 건물을 돌아보는 방법, 해당 지식산업센터 건물에 위치한 지식산업센터에 대해 잘 아시는 부동산 소장님과 이야기하는 방법 등으로 지식산업센터의 입주율을 확인하실 수 있습니다.
 
저는 세 가지 방법을 모두 실행하는 것을 권해드립니다. 처음에 관리사무소에 연락을 하여 지식산업센터의 입주율을 확인하였는데 높은 입주율에 많이 놀라서 내 사무실이 속한 지식산업센터 건물을 쭉 돌아다녀보았고 이후 이전에 임대차 계약을 진행한 부동산 소장님과 이야기를 하면서 지식산업센터의 입주율과 해당 건물의 전망에 대해서도 잘 아는 기회가 되었습니다.
 
이번 글에서 다룰 글은 "지식산업센터 입주율은 높은 편인데, 그렇다면 잘한 투자일까? 3편"입니다.
 
내가 한 투자가 잘한 투자인지를 알기 위해서는 내가 투자한 물건에 대해서 정확히 분석하고 알아야 합니다.
 
지식산업센터에도 물건의 종류가 다양합니다.
 

지식산업센터 분석 기준 

<지식산업센터 호실의 특성 분석>

1) 크게 지식산업센터는 제조호실과 비제조호실로 나누어집니다.
제조호실이 불가능한 지식산업센터는 일반 사무실인 오피스라고 생각하면 됩니다.
 
2) 그리고 제조호실이 가능한 지식산업센터도 드라이브인이 가능한 호실과 불가능한 호실로 나뉩니다.

드라이브인이 가능한 호실은 내 사무실 앞까지 차량이 올라갈 수 있는 호실입니다. 물건을 운반하여 사무실에서 제조업을 진행하는 사업체는 드라이브인 호실을 이용하시다가 드라이브인이 불가능한 사무실을 사용하면 불편함을 크기 느낄 것입니다.
 
3) 더 나아가 드라이브인이 가능한 제조호실에서도 도어투도어가 가능한 호실과 불가능한 호실로 나뉩니다.
(상가와 기숙사는 제외하고 이야기하겠습니다.)

도어투도어가 가능한 호실은 내 사무실 앞에 바로 차량을 주차할 수 있는 호실입니다.
 
이렇게 내가 가진 지식산업센터의 물건이 어떤 호실인지를 정확히 확인하였다면 지식산업센터가 위치한 지역에서 내 물건이 희소성이 있는 지를 확인해야 합니다. 
 

<지식산업센터가 위치한 지역 분석>

내가 소유한 지식산업센터의 호실의 특성을 분석하였다면 지식산업센터가 위치한 지역을 분석해야 합니다.
 
- 같은 클러스터에 위치한 지식산업센터 건물 중 내가 갖고 있는 호실이 해당 지역에 얼마나 있는지
- 같은 시에 위치한 지식산업센터들에 내가 갖고 있는 호실이 해당 지역에 얼마나 있는지
- 옆 동네(다른 시)에 위치한 지식산업센터들에  내가 갖고 있는 호실이 해당 지역에 얼마나 있는지

예를 들어 설명해 보겠습니다.

경기도 하남의 경우 지식산업센터가 너무나 많습니다.
하남시에는 20개가량의 지식산업센터 건물이 있습니다.
그런데 20개 중 2개만이 드라이브인이 가능한 지식산업센터입니다.

그렇다면 같은 지식산업센터라도 경기도 하남시에서 드라이브인이 가능한 제조 호실은 희소성이 있는 것입니다.

같은 명칭인 지식산업센터라도 경기도 하남시에 위치하고 드라이브인이 가능한 지식산업센터를 갖고 있다면 투자 가치가 높은 것입니다.

또다시 예를 들어보겠습니다.

이렇듯 경기도 하남시에 위치한 지식산업센터는 드라이브인이 가능한 건물이 2개뿐입니다.

왜 그럴까요? 지역 특성상 한강이 위치한 곳에는 환경오염을 유발할 수 있는 건물을 짓지 못하게 돼있기 때문입니다.

드라이브인이 가능한 제조 호실로 사용할 수 있는 지식산업센터가 2개밖에 없다면 어떠한 현상이 생길까요?

희소성으로 인해 건물 가치가 높아질 것이고 당연히 임대료 또한 높을 것입니다. 아쉽게도 경기도 하남시에 위치한 드라이브인이 가능한 지식산업센터는 오래된 건물입니다.

이렇듯 경기도 하남시를 둘러본 다른 사업주는 경기도 하남시와 가까운 다른 지역에 위치한 지식산업센터를 둘러보게 됩니다.

경기도 하남시 맞은편 강건너에 위치한 경기도 다산 시에 위치한 지식산업센터를 가게 됩니다.

안타깝게도 경기도 다산에 위치한 지식산업센터는 제조호실로 사용이 불가능합니다. 사무실 즉 일반 오피스로만 사용이 가능한 것입니다.

그래서 또 그 근방에 위치한 경기도 지금에 위치한 지식산업센터를 둘러봅니다. 경기도 지금에 위치한 지식산업센터는 제조 호실로는 사용이 가능하지만 드라이브인이 불가능합니다.

그래서 또다시 그 근방에 위치한 경기도 구리 갈매에 위치한 지식산업센터를 둘러봅니다. 그런데 경기도 구리 갈매에 위치한 지식산업센터는 클러스터이고 드라이브인이 가능하고 준공된 지 별로 안되어 새 건물이 있음을 확인합니다.

이와 같이 내가 소유하고 있는 지식산업센터의 특성을 정확히 확인하고 내 지역, 내 옆동네에 위치해 있는 지식산업센터를 파악하여 내 건물이 희소가치가 있는지를 알 수 있는 것입니다.
 

<클러스터 안에 모여있는 지식산업센터들의 각 건물 특징>

- 관리비가 얼마인지
- 주차 공간이 여유가 있는지
- 주차 몇 대가 무료인지
- 각 지식산업센터의 장점과 단점이 무엇인지 
- 각 지식산업센터마다 희소성이 있는 평수는 무엇인지
- 각 지식산업센터마다 수요가 많은 평수는 무엇인지
- 드라이브인이 잘되어있는 건물은 무엇인지 등

관리비로 예를 들어보겠습니다.

클러스터 안에 모여있는 지식산업센터에서 근무하는 임차인들은 생활을 하다 보면 근방에 있는 지식산업센터의 특징들을 알게 될 것입니다.

바로 옆에 지식산업센터가 있어 이동이 용이한데 내 건물보다 옆 건물의 관리비가 월등히 저렴하다면 안 옮길 이유가 없기 때문입니다.

그래서 건물의 지식산업센터를 소유하고 있는 소유자들은 지식산업센터의 관리비가 어떻게 책정되고 있는지를 잘 확인하셔야 합니다.

옆 건물의 관리비에 비해서 비싸다면 그 이유를 관리사무소를 통해 확인하시고 만약 아무런 이유 없이 관리비가 비싸다면 소유자들과의 회의를 통해 관리비에 대한 대안을 마련할 필요성이 있습니다.

주차 공간을 예로 들어보겠습니다.

드라이브인이 가능하다고 해도 지식산업센터의 면적과 건물 특성이 모두 다릅니다. 따라서 같은 지식산업센터라도 사무실과 주차 면적이 모두 다릅니다.

면적이 적어 건물 자체가 작은 지식산업센터라면 드라이브인이 가능하다고 해도 주차가 용이하지 않을 것입니다.

드라이브인이 가능한 지식산업센터라도 주차 면적이 좁다면 각 사무실마다 주차할 수 있는 차량수가 적어질 뿐만 아니라 차량이 통행하는데도 어렵게 됩니다.

이렇듯 실사용자들은 드라이브인이 가능하더라도 실제로 해당 지식산업센터를 이용하였는데 주차도 어렵고 차량 통행에도 어려움을 겪게 되면 주차 면적이 크고 차량 통행이 용이한 바로 옆의 지식산업센터 건물로 이동하게 될 것입니다.

평수를 예로 들어보겠습니다.

클러스터 지식산업센터라면 각 지식산업 선 테의 용도와 각 평수별 개수를 확인해야 합니다.

드라이브인이 가능한 제조 호실 30평대는 몇 개
드라이브인이 가능한 제조 호실 10평대는 몇 개
드라이브인이 불가능한 제조 호실 20평대는 몇 개

이렇듯 각 지식산업센터의 용도, 평수 별로 개수를 확인하고 더 나아가 클러스터 지식산업센터까지 분석을 하게 되면 내 지식산업센터가 얼마나 희소하고 가치가 있는지를
확인할 수 있게 되는 것입니다.
 

<교통, 역세권 등 분석>

- 지하철역과 도보로 거리가 얼마나 되는지
- 지하철역에서 버스로 얼마나 걸리는지
- 가까운 지하철역과 서울과 거리가 가까운지

예를 들어보겠습니다.

경기도 하남의 경우 드라이브인이 가능한 지식산업센터는 하남테크노밸리 u1입니다.

가장 가까운 지하철역은 5호선 하남시청역입니다. 도보로 20분 정도입니다. 또한 버스로는 10분 정도 걸립니다.

역세권은 아니지만 지하철역이 있고 버스가 있어 교통편이 나쁘지 않습니다.

경기도 구리갈매의 경우 드라이브인이 가능한 클러스터 지식산업센터가 있습니다.

구리갈매 금강펜타리움, 서영아너시티의 경우 별내역 8호선에 도로보 20분 정도이고, 버스로는 5~10분 정도 걸립니다.

구리갈매 클러스터 지식산업센터 또한 경기도 하남 드라이브인이 가능한 지식산업센터와 같이 교통편이 나쁘지 않습니다.
 

정리하며

이렇게 대략적인 기준점을 토대로 내 지식산업센터의 특성을 정확히 아시고 분석하여야 합니다.
같은 지식산업센터라도 건물의 종류와 특성이 다르기 때문에 건물의 가치는 모두 다릅니다.
 
정리해 보겠습니다. 이 글을 통해서 아시겠지만 각자 소유한 지식산업센터는 건물별, 지역별 등으로 천차만별이기 때문에 가치가 모두 다릅니다. 이 지역의 지식산업센터 건물은 잘한 투자이고 다른 지역의 지식산업센터 건물은 잘못한 투자다라고 말할 수 없다는 것입니다.

왜냐하면 지역만으로 판단할 수 없고 위에서 제시한 기준점대로 내가 소유한 지식산업센터의 가치가 달라지기 때문입니다.
 

내 지식산업센터에 대해서 잘 모르겠다면 어떻게 하나요?

기준표를 알려드렸으나 분석하기 어려운 분들을 위해 아래 글을 준비했습니다. 아래 글을 토대로 내 지식산업센터에 대해서 분석하고 알아보시면 되겠습니다. 

내 지식산업센터 투자 가치 파악하는 가장 확실한 방법